Rental housing assetization through property management: the role of platforms real estate in Brazil

Authors

DOI:

https://doi.org/10.47456/geo.v6i43.53164

Keywords:

platforms real estate, rental housing, assetization

Abstract

The consolidation of rental housing as a new asset class in core capitalist countries is rooted in the massive privatization of housing stock from social welfare programs and the loss of property due to mortgage defaults after the 2008 crisis. In contrast to the Brazilian scenario, this article argues that the absence of these conditions has required the adoption of alternative instruments to address the fragmented private market with multiple owners. Through the analysis of new products offered by platforms, the paper shows how these platforms have influenced the transformation of rental contracts and the flow of rents into capitalized property titles, deepening the financial logic and the hierarchization of space, thus strengthening the Wealth Management Industry.

Downloads

Download data is not yet available.

Author Biography

  • Lucas Meirelles Toledo Ramos Batista

    Doutorando em andamento em Planejamento Urbano e Regional pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, mestre em Administração Pública e Governo na Fundação Getúlio Vargas (EAESP-FGV) e graduado Arquitetura e Urbanismo pela FAU-USP. Atua como pesquisador no CEAPG- FGV (Centro de Estudos em Administração Pública e Governo) e Assessor de Diretoria na SP Parcerias. Tem interesse por tecnologia e design gráfico com experiência em editoração, curadoria e design thinking. Interessa-se pelos seguintes temas de pesquisa: Plataformas, Renda e Aluguel, Finanças, Estatística Espacial e Programação.

References

AALBERS, M. B. Introduction To The Forum: From Third To Fifth-Wave Gentrification. Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, v. 110, n. 1, p. 1–11, 1 fev. 2019a.

___. Financial geography II: Financial geographies of housing and real estate. Progress in Human Geography, v. 43, n. 2, p. 376–387, 1 abr. 2019b.

ABECIP. Imobiliária QuintoAndar antecipa até seis meses de aluguel aos proprietários de imóveis. 2020. Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/imobiliaria-quintoandar-antecipa-ate-seis-meses-de-aluguel-aos-proprietarios-de-imoveis. Acesso em: 6 abr. 2026.

AGLIETTA, M. A Theory of Capitalist Regulation The US Experience. Tradução: David Fernbach. Londres - Nova Iorque: Verso, 2015.

ALMADA, J. A. B. Alienação fiduciária no Programa Minha Casa Minha Vida. Boletim Goiano de Geografia, v. 45, n. 1, p. 1–24, 25 set. 2025.

ALMADA, J. A. B.; MELAZZO, E. S. A alienação fiduciária nos financiamentos habitacionais em Mossoró, Rio Grande do Norte. In: Associação dos Geógrafos Brasileiros, jul. 2024.

ALUDE. Antecipação de aluguel e seguro. [s.d.]. Disponível em: https://www.alude.com.br/blog/antecipacao-de-aluguel-e-seguro. Acesso em: 6 abr. 2026.

ANTECIPA.AI. Adiantar aluguel proprietário. [s.d.]. Disponível em: https://antecipa.aluguel.ai/adiantar-aluguel-proprietario/. Acesso em: 6 abr. 2026.

AMARAL, R. Oferta para locação residencial deve cair. 1995. Folha de S. Paulo. Disponível em: https://www1.folha.uol.com.br/fsp/1995/12/01/dinheiro/10.html. Acesso em: 1 jan. 2026

ARANTES, P.F.; FIX, M. Como o governo Lula pretende resolver o problema da habitação. Caros amigos, 2009.

BALTRUSIS, N.; NAZEM MOURAD, L. Política habitacional, regulação do solo e aluguel social no Brasil. [S.l.: S.n.].

BALBIM, R. Serviço de moradia social ou locação social: alternativas à política habitacional. Brasília: Ipea, 2015

BESWICK, J. et al. Speculating on London’s housing future: The rise of global corporate landlords in ‘post-crisis’ urban landscapes. City, v. 20, n. 2, p. 321–341, 3 mar. 2016b.

BIRCH, K.; MUNIESA, F. Assetization: turning things into assets in technoscientific capitalism. Cambridge: The MIT Press, 2020.

BONDUKI, N. G.; KOURY, A. P. Os pioneiros da habitação social. Volume 1: cem anos de política pública no Brasil. São Paulo: SESC: Fundação Editora UNESP, 2014.

BRASIL. Secretaria de Comunicação Social. Governo zera dívida do Minha Casa, Minha Vida para quem recebe Bolsa Família ou Benefício de Prestação Continuada. 2023. Disponível em: https://www.gov.br/secom/pt-br/acompanhe-a-secom/noticias/2023/09/governo-zera-divida-do-minha-casa-minha-vida-para-quem-recebe-bolsa-familia-ou-bpc. Acesso em: 30 mar. 2026.

____. Cidades. Déficit habitacional no Brasil recua pelo 2º ano consecutivo e atinge o menor patamar da história. abr. 2026. Disponível em: https://www.gov.br/cidades/pt-br/assuntos/noticias-1/noticia-mcid-n-2073. Acesso em: 15 jun. 2026.

____. Programa de Parcerias e Investimentos. Portfólio de projetos. [s.d.]. Disponível em: https://www.gov.br/ppi/pt-br. Acesso em: 15 jun. 2026..

BRESSER-PEREIRA, L. C. Crise e Recuperação da Confiança. In: FERRARI FILHO, F.; DE PAULA, L. F. (Orgs.). Dossiê da Crise. [S.l.]: Associação Keynesiana Brasileira, 2008. p. 5–7.

BROOKFIELD PROPERTIES. Our Properties. [s.d.]. Disponível em: https://www.brookfieldproperties.com/en/our-properties/?country=Brazil. Acesso em: 13 abr. 2026.

CHESNAIS, F. O Capital Portador de Juros: acumulação, internacionalização, efeitos econômicos e políticos. In: A Finança Mundializada raízes sociais e políticas, configuração, conseqüências. São Paulo: Boitempo, 2005. p. 35–67.

CHRISTOPHERS, B. Our Lives in Their Portfolios: Why Asset Managers Own the World. Londres: Verso, 2023a. v. 1

____. The rentierization of the United Kingdom economy. Environment and Planning A, v. 55, n. 6, p. 1438–1470, 1 set. 2023b.

D’OTTAVIANO, C. Política habitacional no Brasil e Programa de Locação Social paulistano. Caderno CRH, v. 27, n. 71, p. 255–266, maio 2014.

FERRARI FILHO, F.; PAULA, L. F. A Crise das Finanças Desregulamentadas: o que fazer? In: FERRARI FILHO, F; DE PAULA, L. F. (Orgs.). Dossiê da Crise. [S.l.]: Associação Keynesiana Brasileira, 2008. v. 1 p. 46–48.

FIELDS, D. The rise of the corporate landlord: The institutionalization of the single-family rental market and potential impacts on renters. 2014. Disponível em: https://www.saje.net/wp-content/uploads/2021/04/RTC.DF_.report.FINALPROOF-July2_2013.pdf. Acesso em: 15 jun. 2026.

____. Constructing a New Asset Class: Property-led Financial Accumulation after the Crisis. Economic Geography, v. 94, n. 2, p. 118–140, 15 mar. 2018.

____. Automated landlord: Digital technologies and post-crisis financial accumulation. Environment and Planning A, v. 54, n. 1, p. 160–181, 1 fev. 2022.

FIELDS, D.; UFFER, S. The financialisation of rental housing: A comparative analysis of New York City and Berlin. Urban Studies, v. 53, n. 7, p. 1486–1502, 1 maio 2016.

FIX, M. Financeirização e Transformações recentes no circuito imobiliário no Brasil. Campinas: Universidade de Campinas, 9 jan. 2011.

FORREST, R.; MURIE, A. Selling the Welfare State. Londres: Routledge, 2014.

GUERREIRO, I. A.; ROLNIK, T.; MARÍN-TORO, A. Gestão neoliberal da precariedade: o aluguel residencial como nova fronteira de financeirização da moradia. Cadernos Metrópole, v. 24, n. 54, p. 451–476, ago. 2022.

HARVEY, D. A loucura da razão econômica. Marx e o capital no século XXI. Tradução: Artur Renzo. São Paulo: Boitempo, 2018.

HEIMSTADEN BOSTAD. Annual, Governance, and Sustainability Report 2024. 2025. Disponível em: https://heimstadenbostad.com/wp-content/uploads/2025/02/wkr0006.pdf. Acesso em: 12 abr. 2026

KALINOSKI, R.; PROCOPIUCK, M. Financeirização imobiliária em dois momentos: da produção à ocupação via proptechs. Cadernos Metrópole, v. 24, n. 53, p. 119–146, abr. 2022.

KLINK, J. Metropolis, Money and Markets; Brazilian Urban Financialization in Times of Re-emerging Global Finance. 1. ed. Londres: Routledge, 2020.

KOWARICK, L.; ANT, C. Cem anos de promiscuidade: o cortiço na cidade de São Paulo. In: KOWARICK, L. (Ed.). Lutas Sociais e a Cidade: São Paulo, Passado e Presente. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1994.

KOWARICK, L. (Org.). Lutas Sociais e a Cidade: São Paulo, Passado e Presente. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1994.

LANGLEY, P.; LEYSHON, A. Platform capitalism: The intermediation and capital-isation of digital economic circulation. Finance and Society, v. 3, n. 1, p. 11–31, 2017.

LAVINAS, L. The Collateralization of Social Policy under Financialized Capitalism. Development and Change, v. 49, n. 2, p. 502–517, 1 mar. 2018.

LENCIONI, S. Reestruturação imobiliária: uma análise dos processos de concentração e centralização do capital no setor imobiliário. EURE, v. 40, p. 29–47, maio 2014.

MANZONI JR., R. QuintoAndar capta U$300 milhões e já vale U$4 bilhões, mais que Cyrela e MRV juntas. Neofeed. 2021. Disponível em: https://neofeed.com.br/blog/home/quintoandar-capta-us-300-milhoes-e-ja-vale-us-4-bilhoes-mais-que-cyrela-e-mrv-juntas/. Acesso em: 6 jan. 2024.

MARTÍN-DÍAZ, J. Urban restructuring in post-war contexts: The case of Sarajevo. Hungarian Geographical Bulletin, v. 63, n. 3, p. 303–317, 2014.

MEYER, J. F. P. et al. Mercado imobiliário na favela de Paraisópolis: aproximando-se ao mercado formal. 16a Conferência Internacional da LARES, p. 1–17, 2017.

MIGOZZI, J. The good, the bad and the tenant: Rental platforms renewing racial capitalism in the post-apartheid housing market. Environment and Planning D: Society and Space, 1 ago. 2023.

MINISTRY OF HOUSING, COMMUNITIES & LOCAL GOVERNMENT. Social housing sales and demolitions 2024-25: Right to Buy sales. 2026. Disponível em: https://www.gov.uk/government/statistics/social-housing-sales-and-demolitions-2024-25-england/social-housing-sales-and-demolitions-2024-25-right-to-buy-sales. Acesso em: 25 mar. 2026.

MIOTO, B. T. Dinâmica econômica e imobiliária: periodização dos macrodetermi-nantes dos anos 2000 e 2010. Cadernos Metrópole, v. 24, n. 53, p. 15–32, abr. 2022.

MUNIESA, F. et al. Capitalization: a cultural guide. Paris: Presses des Mines, 2017.

NASCIMENTO, B. W.; MIOTO, B. T. Dinâmica imobiliária e moradia de aluguel em áreas periféricas: uma análise de preços, transações, rotatividade e garantias locatícias nas periferias de São Paulo (2014-2024). Revista Brasileira de Estudos Urbanos e Regionais, v. 27, n. 1, 9 jun. 2025.

NEW ECONOMICS FOUNDATION. More than 4 in 10 council homes sold under right to buy now owned by private landlords. 2024. Disponível em: https://neweconomics.org/2024/05/more-than-4-in-10-council-homes-sold-under-right-to-buy-now-owned-by-private-landlords. Acesso em: 25 mar. 2026.

PASTERNAK, S.; BÓGUS, L. M. M. Habitação de aluguel no Brasil e em São Paulo. Caderno CRH, v. 27, p. 235–254, 2014.

PENHA FILHO, C. A. Estratégias e Dinâmica de Acumulação das Incorporadoras Listadas (2010/2018). Campinas: Universidade Estadual de Campinas, 18 fev. 2020.

PENHA FILHO, C. A et al. Articulações imobiliário-financeiras na consolidação dos ativos de locação residencial no Brasil: novos enlaces entre incorporadoras, instru-mentos e agentes financeiros. urbe. Revista Brasileira de Gestão Urbana, v. 17, 2025.

PEREIRA, Paulo Cesar Xavier. Reestruturação imobiliária em São Paulo: especificidades e tendências. In: ENCONTRO DE GEÓGRAFOS DA AMÉRICA LATINA, 10., 2005, São Paulo. Anais do X Encontro de Geógrafos da América Latina. São Paulo: Universidade de São Paulo, 2005. p. 11626–11639.

PESSANHA, R. M. Inovação, financeirização e startups como instrumentos e etapas do capitalismo de plataformas. In: GOMES, Maria Terezinha Serafim Gomes; TUNES, R. H.; OLIVEIRA, F. G. (Orgs.). Geografia da inovação: territórios, redes e finanças. Rio de Janeiro: Consequência Editora, 2020. v. 1 p. 433–524.

RAYMOND, E. et al. Corporate Landlords, Institutional Investors, and Displacement: Eviction Rates in Single-Family Rentals. Federal Reserve Bank of Atlanta, dez. 2016. (Community and Economic Development Discussion Paper, n. 04-16). Disponível em: https://ssrn.com/abstract=2893552. Acesso em: 15 jun. 2026.

REINPRECHT, C.; LEVY-VROELANT, C.; WASSENBERG, F. Learning from histories: changes and path dependency in the social housing sector in Austria, France and the Netherlands (1889-2008). In: WHITEHEAD, C. M. E.; SCANLON, K. (Orgs.). Social housing in Europe II: a review of policies and outcomes. Londres: LSE London, 2008. p. 31-46.

ROGERS, D. et al. Proptech and the private rental sector: New forms of extraction at the intersection of rental properties and platform rentierisation. Urban Studies, 1 nov. 2024.

ROLNIK, R. Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. Boitempo Editorial, 2017.

RUFINO, B. M. C. Incorporação da metrópole: centralização do capital no imobiliário e nova produção de espaço em Fortaleza. São Paulo: Universidade de São Paulo, 2012.

____. Financeirização do Imobiliário e transformações na produção do espaço. In: FERREIRA, A.; RUA, J.; MATTOS, R. C. (Orgs.). O espaço e a metropolização. Cotidiano e ação. 1. ed. Rio de Janeiro: Consequência, 2017. p. 213–240.

____. Capitalização da metrópole Privatização das infraestruturas na financeirização do espaço. São Paulo: Universidade de São Paulo, 2025.

SHAW, J. Platform Real Estate: theory and practice of new urban real estate markets. Urban Geography, v. 41, n. 8, p. 1037–1064, 2020.

SHIMBO, L. Habitação social, habitação de mercado: a confluência entre Estado, empresas construtoras e capital financeiro. São Carlos: Universidade de São Paulo, 10 jun. 2010.

SÃO PAULO (Município). Secretaria Municipal de Habitação. Resolução SEHAB/CMH n. 182, de 2 de abril de 2024. Dispõe sobre a privatização do Conjunto Habitacional Parque do Gato. São Paulo, 2024

SP PARCERIAS. Conheça nossos Projetos e Parcerias. 2026. Disponível em: https://www.spparcerias.com.br/projetos. Acesso em: 30 mar. 2026.

THE HOUSING EUROPE OBSERVATORY. The sale of social and public housing in Europe. Brussels: Housing Europe Observatory, 2024. Disponível em: https://www.housingeurope.eu/wp-content/uploads/2024/11/Sale%20of%20Housing%20Report.pdf. Acesso em: 15 jun. 2026.

TONOCCHI, A. C. Bold Finance recebe aporte de R$ 5 milhões para acelerar adiantamento de aluguel. Imobi Report, 1 jul. 2021. Disponível em: https://imobireport.com.br/imobiliario/bold-finance-recebe-aporte-de-r-5-milhoes-para-acelerar-adiantamento-de-aluguel/. Acesso em: 15 jun. 2026.

VALFRÉ, L. G.; RIBEIRO, M. G. Um jeito de morar ou de investir? Transformações nas estratégias da incorporação imobiliária na era da financeirização. E-metropolis, v. 11, n. 42, p. 31–40, 2020.

VONOVIA. Portfolio Structure. 2024. Disponível em: https://report.vonovia.com/2024/q4/en/portfolio-im-bewirtschaftungsgeschaeft. Acesso em: 11 abr. 2026.

Plataformas de mercado imobiliário

Downloads

Published

23-07-2026

Issue

Vol. 6 No. 43 (2026): Geografares Journal

Section

Thematic dossier. Space and Economy Colloquium. Financial dominance, platform capitalism, and productive restructuring

License

Copyright (c) 2026 Geografares

Creative Commons License

This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

Copyrights Declaration

Authors who publish in the journal agree with the following terms:

  1. Authors will keep their copyrights and grant the journal the right to their first publishing, simultaneously licenced under Creative Commons Attribution License which allows sharing their work with authorship recognition and initial release through this journal. 
  2. Authors may sign additional contracts separately diffusing a non-exclusively version of the paper published in this journal (i.g. publishing in institutional repository or as a book chapter), once citing the authorship and initial release through this journal.  
  3. Authors are encouraged to publicize and diffuse their paper online, for example onto institutional repositories or on their personal websites.

How to Cite

BATISTA, L. M. T. R. Rental housing assetization through property management: the role of platforms real estate in Brazil. Geografares, v. 6, n. 43, p. e-53164, 23 Jul.2026.